기존 상인들 102곳에 75억

142억원짜리 김제쇼핑센터가 들어선 자리는 70년대에 건축된 요촌상설시장건물로 102개(분양:17명, 임대:85명)의 상가가 영업을 하고 있었던 곳이다.

시는 이곳을 현대식 쇼핑문화공간으로 변화시키기 위해 시장건물을 철거하고, 영업장소인 요촌상설시장에 대한 감정토지보상금 61억원과 2차분양때 할인증서(14억원)를 발급, 혜택을 부여하는 등 상인들에게 보상한 금액이 75억원에 이른다.

그러나 당시 할인증서(당시 가격은 건축비의 60%인 14억원)는 예산부족으로 현금보상대신 이루어진 것이며, 보상을 안해 줄 경우 상인들의 반발로 2차분양마저 실패로 돌아갈 것을 우려한 시가 분양이든 임대든 기존 상인들에 한해서 혜택을 준다는 조건으로 발급했으며, 임대기간 2년이 만료될 경우 현금으로 지급한다는 조건을 붙였다.

또한 1상가 1매의 할인증서가 인정된 상황이어서 전매가 가능할 뿐만 아니라 기존 상인들이 김제쇼핑센터에 분양이나 임대를 하지 않아도 타 상가의 입점을 유도하는 증서로 이용되기도 했다.

분양가 결정과 분양실시
분양된 상가는 32개뿐

건물신축 완료를 앞둔 지난 99년 5월경 209개 상가에 대한 분양가를 시정조정위원회와 의회간담회를 통해 결정했다.

당시 분양가는 신축공사비 141억원, 상인들영업보상비등 61억원, 할인증서 14억원, 분양을 맡기로 한 경남기업측의 분양대행료 12억등 총 금액 228억원을 평수로 나눠서 결정할 방침이었다.

그러나 공사비 지급관계로 상호 불편한 관계가 지속되자 경남기업과 시는 사업비와 공사비에서 18억원을 줄인 총금액 210억원에서 분양하기로 결정했다.

하지만 분양가를 놓고 투자원가개념에서 결정한 시와 투자원가 보다는 현실적인 금액인 162억원으로 결정해야 한다는 경남기업과의 의견차이를 보이기도 했다.

분양가는 평당 450여만원 정도로 지하 1층이 350만원, 지상 1층 800만원, 2층 400만원, 3층 320만원선이었으나 전용율이 47%에 불과해 지상 1층의 평당가격은 1700여만원으로 높은 분양가를 기록했다.

결국 1차분양을 실시한 김제쇼핑센터는 209개의 상가가운데 14.5%인 32개상가만이 분양을 신청하는등 분양실적이 저조했다.

한편 분양과는 다르게 순조롭게 진행되던 공사가 시공사인 경남기업의 부도로 워크아웃 상태가 된데다 1차분양 실적마저 저조해 경남기업이 자금난을 겪으면서 공사가 중단됐고, 시는 입점일자를 연기하는등 조치를 취하는 한편 분양가 하향조정으로 다시 2차분양을 추진하게 됐다.

2차분양시 분양가는 1차 분양시 제시한 210억원에서 10% 인하한 194억으로 정하고 분양과 임대를 병행해 분양을 실시했지만 1차분양과 비교해 큰 차이를 보이지 않았으며, 분양 32개, 임대 85개, 월정 14개등 전체상가의 60%정도가 입점했고, 공점포로 남은 상가는 무려 78개에 이른 채 2001년 1월 13일 김제쇼핑센터가 문을 열었다

한편 김제쇼핑센터 개점을 앞두고 시는 경남기업에서, 경남기업은 시에서 책임을 져야 한다는 상반된 입장을 보였으며 시와 경남기업은 또다시 공방전을 벌였다.

더구나 공사가 준공된 상황에서 시는 예산이 부족해 2003년 상반기까지 분양을 지속적으로 추진하되 이자없이 공사비 원금만 상환하는 것으로 주장했다.

하지만 경남기업측은 공사가 준공되었기 때문에 별도의 예산을 확보해 상환하되 이행이 안될 경우 법적으로 채권확보 가능성을 주장하는 등 법적인 문제까지 거론되기도 했다.

개점이후 김제쇼핑센터 운영관리팀 운영
매월 3천만원 투자, 실적은 월 1천여만원

1·2차분양한 결과 총 209개의 상가 가운데 131개가 분양·임대·월정 계약으로 입점한 채 개점한 김제쇼핑센터는 개점 한달 전 상가활성화와 임대·분양을 촉진할 목적으로 충남에 소재한 컨설팅회사 NS와 월 3천만원의 비용을 부담키로 하고 시공사인 경남기업과 1년간 운영계약을 체결했다.

하지만 경남기업이 부도이후 워크아웃 상태가 된 2001년 2월부터는 시가 운영관리팀을 인수, 시비로 실적과 상관없이 월 3천만원씩 부담하게 됐다.

당시 운영관리팀은 입점자의 영업컨설팅, 빈점포에 대한 분양·임대촉지, 월정점포 유치등으로 팀장을 포함 영업·관리·판촉 3개부분에 9명이 근무한 것으로 알려졌다.

하지만 이들은 매월 시비 3천만원의 지원금을 받고도 임대와 분양점포를 제외한 91개의 빈점포 가운데 월정계약으로 20여개를 유치하는 등 약 1천여만원의 실적을 올리는데 그쳤다.

결국 김제쇼핑센터 운영을 맡기로 한 운영관리팀에 대해 입점자들이 불만의 목소리가 높아지고, 투자에 비해 성과가 없다는 비난이 일면서 결국 운영관리팀은 해체됐다.

일부에서는 운영관리팀이 실패한 이유에 대해 계속되는 불경기, 입점주들의 의식이 이들의 기획을 믿고 따라주지 않았기 때문이다는 동정론도 있었다.

한편 김제쇼핑센터의 건물을 관리하기 위해 운영관리팀 외에 별도로 대호안전관리공사에 위탁 청소·주차관리자를 포함 18명에게 월 1900여만원을 지출하게 된다,

수입과 지출 남은돈은 얼마인가?
카드돌려막기식으로 사업비 지출

김제쇼핑센터에 소요된 금액은 건물 신축비 관련 총 142억원 , 임시가설시장 신축운영비 16억, 감정토지보상금 61억등 총 219억이 소요됐다.

당시 시가 확보한 예산은 시비 57억과 전북도로부터 지방채 발행으로 빌린 55억등 102억에 불과한 실정이었다.

이에 시는 김제쇼핑센터 시공사인 경남기업측과 공사비에 관련해 분양대금으로 지불할 계획으로 공사를 추진했으나 1·2차 분양결과 실분양수입은 14억여원에 불과했으며, 할인증서의 할인금 14억원을 포함하더라도 시의 수입은 총 140억원으로 79억원의 적자를 본 셈이다.

결국 시는 경남기업측에 공사비를 지급하기 위해 분양금과 임대료, 시비를 활용하는 등 시비를 제외하고 현재까지 시가 외부에 갚아야 할 빚은 기채 55억원, 분양대금 14억원등 현재까지 약 70억원에 이르고 있다.

김태영  kimty@gjtimes.co.kr

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